Por Cristian Hidalgo
-Hay propietarios de inmuebles en venta que colocan un letrero en donde resaltan la frase «SIN INTERMEDIARIOS», con lo que pretenden llamar la atención de potenciales compradores, inoculándoles la idea de que comprándoles directamente podrían ahorrarse el 5% de la comisión. Esa es una verdad a medias; la que sí es una insoslayable realidad es que a menos que ese comprador se haga asistir de un buen profesional del Derecho, comprar bajo esas condiciones sería similar a tener intimidad con una prostituta, sin protección.
La Real Academia Española de la Lengua, define intermediario como «adjetivo referente a un proveedor, de un tendero, etc.; que media entre dos o más personas, y especialmente entre el productor y el consumidor de géneros o mercancías». El intermediario le compra a Juan a un determinado precio y vende a Pedro a uno mayor. La diferencia entre ambos es el «precio de intermediación». Ese vendedor tal vez confunde a este personaje con un asesor inmobiliario.
Hasta la entrada en vigencia de la Ley 108-05, existía en la oficina de Registro de Títulos, el certificado de título de un determinado inmueble individualizado o deslindado. Al propietario se le expedía un «duplicado del dueño» similar al existente en el archivo; y cuando se realizaba una hipoteca, al acreedor se le otorgaba un «duplicado del acreedor hipotecario». El del dueño poseía al dorso una sección en la que se asentaban todas las cargas y gravámenes que pesaban sobre ese inmueble, lo que hacía visible para el interesado su estado jurídico.
Hoy es diferente; con un nuevo formato del certificado de título, no importa cuantas cargas, gravámenes o bloqueo registral pesen sobre el mismo; su propietario conservará en su poder el certificado de título del inmueble, limpio como un percal; sin que el interesado en comprarlo pueda diferenciar cuál posee algún impedimento o se encuentra libre de cargas, gravámenes u otros derechos reales accesorios. En la Jurisdicción Inmobiliaria, por cada certificado de título que se emite, se crea un «Registro Complementario», que es en donde se asientan todos los actos que se producen con ese inmueble.
Es ahí la importancia de un ASESOR INMOBILIARIO de probada capacidad, que dirija el proceso de cierre de una operación de bienes raíces, para que identifique y retire del camino cualquier obstáculo que pueda dañarla. Algunos creen que basta con solicitar una certificación de estado jurídico para blindar la transacción. Más equivocados no podrían estar. Ese valioso documento no es mas que una radiografía del inmueble en el específico momento en que fue consultado; no quiere decir que entre ese instante y el registro de la transacción no se haya producido una actuación que impida su transferencia.
Bajo ninguna circunstancia podrá confundirse un ASESOR INMOBILIARIO con un «enganchado», «atrapa cheles» que en materia de bienes raíces no sabe ni reírse; que su único propósito es «levantarse el moro» con un «par de pesos» que le tributen como «comisión», sin importarle las consecuencias que podrían generarse de un proceso de cierre no saneado. No basta con identificar un inmueble que se venda y un potencial comprador decidido a pagar su precio. Esas son apenas la primera y segunda fase de una operación inmobiliaria; las que se derivan de ellas son las más trascendentales, debido a que marcan la diferencia entre una transacción segura y otra que comprometa la responsabilidad civil o penal de los actores.
Para que tengamos una idea de lo que exponemos, hace dos años fuimos contratados por un afamado artista de este país y su esposa para que les vendamos una villa; el precio en que la vendimos fue en 150 millones de pesos. La compradora fue una afamada institución con un departamento jurídico que se encargó de redactar el acto de venta, así como analizar la documentación aportada por los vendedores (certificado de título a nombre de otra persona y un acto de venta a nombre del artista), misma que aún no habían transferido ni pagado al acto de venta los impuestos correspondientes.
Era de todos los involucrados conocido, que sobre el inmueble pesaba una carga impositiva superior a los 35 millones de pesos, por lo que la nueva compradora solo erogó 75 millones (el 50%), para entregar la diferencia una vez la DGII le cobre la deuda de ese inmueble y el impuesto de la transferencia a su favor. A mí me tocó la tarea de defender al artista y demostrarle a la DGII que los impuestos no eran 35, sino 20 millones, procediendo la institución compradora a pagar 20 millones atrasados, más 4.5 millones del 3% del nuevo acto de venta.
En mi investigación como ASESOR INMOBILIARIO, advertí algo que dejaron pasar los abogados de la compradora, porque solo se centraron en la certificación del estado jurídico. El acto de venta intervenido entre los titulares del inmueble (una pareja de esposos) y el artista, tenía falsificadas las firmas de los vendedores; sin embargo, ya ese acto tenía la estampa de la DGII en donde se había pagado 20 millones de pesos. Con toda responsabilidad me dirigí a la oficina del comprador y le dije: «señor, mi lealtad en esta operación se debe a quienes me contrataron; sin embargo, aunque por ética no debo decirle de qué se trata, le pido que no desembolse un solo peso de los 55 millones restantes, hasta tanto yo le diga que un torcido que ha aparecido ha sido subsanado». El señor me dijo: «adelante, yo creo en usted».
No había duda del derecho de propiedad del artista sobre esa villa; la tiene desde el año 2000; sin embargo, por alguna razón extravió el acto de venta real que sí le firmaron los vendedores (del que solo conservaba una fotocopia, misma en la que advertí la diferencia entre las firmas). Mi enfrentamiento fue con la pareja de esposos que me contrataron, para resolver esa situación y que ese cierre se haga dentro de los parámetros de la realidad. Lo peor de todo es que al titular del certificado de título, se le debía un dinero; y este esperaba ser contactado por el artista; se enteró que la venta registrada en la DGII no había sido la firmada por él y la esposa, despertándose un avispero.
¿Cómo resolví ese problema? Logré que el artista le liquidara el compromiso pendiente (con una sustancial rebaja); que él y su esposa firmaran una declaración jurada en donde declaraban que las firmas que figuran en ese acto de venta registrado en la DGII a nombre del artista y por el que se liquidó 20 millones de pesos de impuestos, fueron estampadas por ellos; que no poseen ningún derecho sobre ese inmueble y que cualesquiera derechos que les corresponda o pudiere corresponder, los cedían a favor de la institución compradora. Esa declaración jurada se la llevé al comprador y le dije que ahora sí podía desembolsar el resto.
Un ASESOR INMOBILIARIO no es un «INTERMEDIARIO», sino un profesional de bienes raíces que acompaña al vendedor y al comprador hasta un cierre satisfactorio dentro del marco de la legalidad y legitimidad. Depura el inmueble y a sus propietarios, asegurándose que el primero no posea cargas ni gravámenes de ninguna naturaleza; que no pese sobre él ninguna oposición o nota de advertencia; y que el segundo (quien figura como propietario) no sea un «presta nombre», sino el legítimo propietario; su estado civil, ya que aunque diga en su cédula o en el certificado de título, «SOLTERO», podría estar casado (legal o por concubinato).
Además de depurar el inmueble y su propietario, es tarea del ASESOR INMOBILIARIO asegurarse que los recursos que intervendrán en el pago de esa transacción son provenientes de fuentes lícitas, no vinculadas a ninguna actividad que infrinja la Constitución ni las leyes; que se establezca el medio de pago de manera fehaciente conforme a la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario; y que el mismo no es un testaferro o lavador de recursos. Además, vigilar que el precio plasmado en el acto de venta, sea el que justifique la bancarización de los recursos por parte del vendedor, sin incurrir en evasión fiscal por ganancia de capital. Con todo lo anterior nos aseguramos de un cierre blindado que garantizará la paz y tranquilidad tanto del vendedor como del comprador.
Fuente: publicación original en Notificado
https://notifica.do/generales/31854/la-venta-de-un-inmueble-sin-intermediario.html
